LOGEMENT : plafonnement de l’évolution des loyers des baux d’habitation en zone tendue

Au JO du 30 juin 2021 a été publié le décret n° 2021-852 du 29 juin 2021 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

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Ces informations intéresseront particulièrement ceux des établissements et services sociaux et médico-sociaux (ESSMS) qui recourent à des solutions d’habitat diffus ou d’habitat inclusif favorisant l’autonomie et l’inclusion sociale des usagers et résidents :

  • pour la gestion actuelle de ces logements,
  • pour l’élaboration de leur prochain budget d’exploitation.

Pour mémoire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a prévu, pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel, la fixation par décret d’un montant maximum d’évolution des loyers d’un logement nu ou meublé en cas de relocation ou de renouvellement du bail. Sont concernées les agglomérations suivantes :

  • Ajaccio,
  • Annecy,
  • Arles,
  • Bastia,
  • Bayonne,
  • Beauvais,
  • Bordeaux,
  • Draguignan,
  • Fréjus,
  • Genève-Annemasse,
  • Grenoble,
  • La Rochelle,
  • La Teste-de-Buch-Arcachon,
  • Lille,
  • Lyon,
  • Marseille-Aix-en-Provence,
  • Meaux,
  • Menton-Monaco,
  • Montpellier,
  • Nantes,
  • Nice,
  • Paris,
  • Saint-Nazaire,
  • Sète,
  • Strasbourg,
  • Thonon-les-Bains,
  • Toulon,
  • Toulouse.

En cas de litige entre les parties, la loi a prévu la saisine de la Commission départementale de conciliation préalablement à la saisine du juge. 

Ce décret reconduit, jusqu’au 31 juillet 2022, les dispositions du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail applicable du 1er août 2020 au 31 juillet 2021, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le décret du 27 juillet 2017 fixe un montant maximum d’évolution des loyers des baux des logements situés dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants. Il prévoit des modalités de cet encadrement de l’évolution des loyers adaptées aux cas dans lesquels le préfet arrête un loyer de référence en application du I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Il permet, par ailleurs, des adaptations en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué. 
Ces adaptations sont conditionnées par l’atteinte d’un niveau de performance énergétique minimal. A compter du 1er juillet 2021, en cas d’adaptation pour travaux, cette condition est présumée remplie lorsqu’un diagnostic de performance énergétique de moins de 4 ans avant la réalisation de ces travaux constate l’atteinte de ce niveau de performance énergétique.

Enfin, le présent décret actualise la référence juridique aux dispositions relatives au diagnostic de performance énergétique en raison de l’entrée en vigueur, le 1er juillet 2021, de l’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du Code de la construction et de l’habitation.

Concrètement, les modalités de plafonnement des loyers sont les suivantes :

1. Logements vacants

  • logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location : le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
  • en l’absence de révision de loyer au cours des 12 mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location : le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location ;
  • en cas de réalisation effective, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire – ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement – de travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer : la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
  • au cas où le dernier loyer appliqué au précédent locataire était manifestement sous-évalué : la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
  • loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer : la réévaluation du loyer est libre.

2. Renouvellement de bail

Lors du renouvellement d’un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, alors la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

  • la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
  • une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial – ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement – des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.