CONTRAT DE SEJOUR : la Cour de cassation confirme qu’il ne peut pas s’agir d’un contrat de bail

Par un arrêt du 3 décembre 2020, à l’occasion d’une action en responsabilité consécutive à un incendie, la Cour de cassation a confirmé que le contrat de séjour ne peut être considéré comme un contrat de bail parce que les prestations d’hébergement sont accessoires aux prestations d’accompagnement, ces dernières ne fussent-elles que facultatives. Dès lors, la présomption de responsabilité prévue par le Code civil en cas d’incendie n’a pas lieu de s’appliquer.

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1. Les faits

Dans une résidence-services gérée par une Association, un incendie se déclare et se propage à d’autres logements puis à l’ensemble du bâtiment. Un occupant décède.

L’organisme gestionnaire demande à l’assureur de la résidente à qui est imputé le départ du feu d’indemniser son préjudice. L’assureur refuse de donner suite à cette demande, contraignant l’association à saisir le juge.

2. La procédure

L’arrêt de cassation ne donne aucune information sur les arguments invoqués par les parties devant le juge de première instance, ni la motivation et le dispositif du jugement. Toujours est-il permis de supposer que le Tribunal judiciaire donne raison à l’organisme gestionnaire et déboute l’assureur puisque ce dernier interjette appel.

La Cour d’appel retient que :

• l’article 1733 du Code civil dispose que le locataire doit répondre de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ;
• en l’espèce, dans le contrat conclu entre la résidente et l’Association gestionnaire, les prestations principales correspondaient à un contrat de bail. En effet, ce contrat organisait la mise à disposition, de manière privative, d’un appartement à titre de résidence principale ainsi qu’une cave, en contrepartie du paiement d’une redevance mensuelle couvrant le loyer, le chauffage, l’eau et l’électricité. La rédaction du contrat était d’ailleurs sans ambiguïté puisqu’elle mentionnait explicitement le paiement d’un loyer ;
• les autres prestations prévues au contrat avaient donc un caractère accessoire par rapport à celles de logement – mise à disposition d’un système d’alarme, restauration, animations – d’autant qu’elles étaient facultatives.

Le juge d’appel confirme donc le jugement et déboute l’assureur qui se pourvoit alors en cassation.

3. La solution

Devant la Troisième chambre civile de la Cour de cassation, l’assureur fait valoir deux arguments :

• d’une part, le contrat de séjour par lequel une maison de retraite s’oblige à héberger une personne âgée et à fournir des prestations hôtelières, sociales et médicales n’est pas soumis aux règles du Code civil applicables au contrat de bail. C’est pourquoi, en décidant que le contrat de séjour conclu entre la résidente et l’Association gestionnaire était un bail d’habitation et en appliquant par conséquent la présomption de responsabilité établie par l’article 1733 du Code civil, la Cour d’appel a violé par fausse application ce texte ainsi que l’article 1709 du même code ;
• d’autre part, la Cour d’appel n’a pas tenu compte des clauses du contrat qui mentionnaient qu’il avait été conclu conformément « à la loi du 2 janvier 2002, rénovant l’action sociale et médico-sociale, articles L. 311-4 du code de l’action sociale et des familles, au décret n° 2004-1274 du 26 novembre 2004, relatif au contrat de séjour ou document individuel de prise en charge ». De plus, l’objet du contrat était explicitement de « définir les objectifs d’accompagnement, les conditions de séjour et d’accueil, ainsi que les conditions de facturation ou de participation financière du résident ». Egalement, si le contrat indiquait comme objectifs généraux énumérés la fourniture d’ « appartements réservés aux personnes âgées, seules, ou en couple, capables de vivre de façon autonome dans un logement indépendant, mais ayant besoin occasionnellement d’être aidées », il ajoutait qu’il s’agissait aussi « d’accompagner le résident dans le respect de son autonomie et en vue de son bien-être », « que l’équipe qui encadre le résident a pour mission de promouvoir l’autonomie par des actions dynamiques » et de « veiller à la coordination des services proposés », qu’« une rencontre sera organisée chaque année, entre les personnes présentes au moment de l’élaboration du contrat. L’objectif sera de vérifier la bonne adéquation des prestations fournies vis-à-vis de la situation du résident, une réactualisation pourra ainsi être réalisée ». Au-delà, le contrat comportait une « description des prestations (…) assurées, dès l’admission, par les responsables de la résidence, les hôte(sses) aide à vivre, les agents d’entretien et agents relais » comprenant 1°) un logement, 2°) un système d’alarme qui « permet au résident d’appeler, en cas de nécessité 24h/24 et 7 jours /7, le personnel de garde », 3°) la restauration (l’établissement proposant « des repas suivant différentes modalités »), 4°) la coordination (« le personnel coordonnera la mise en place de services d’aide extérieure, utiles au bien-être et au confort du résident ») et 5°) l’animation (« le résident peut profiter dans la résidence, d’une salle commune, dans lequel se trouvent jeux de sociétés, une télévision, une bibliothèque (…) des activités socioculturelles sont organisées »). En ne prenant pas en compte l’ensemble des clauses du contrat mais en procédant à une lecture sélective, la Cour d’appel l’a dénaturé par omission, méconnaissant le principe en vertu lequel le juge n’a pas le droit de dénaturer les pièces produites par les parties.

Sur ce, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation analyse les termes du litige. Ce faisant, elle considère que le contrat en cause est un contrat de séjour au sens de l’article L. 311-4 du Code de l’action sociale et des familles (CASF).

Or une telle qualification contractuelle exclut nécessairement qu’un contrat de séjour puisse être qualifié de contrat de bail.

Dès lors, la juridiction régulatrice considère que la Cour d’appel a commis une erreur de droit. Elle annule donc l’arrêt d’appel et renvoie les parties devant la Cour d’appel pour que cette dernière statue sur la demande indemnitaire sans tenir compte de la présomption légale de responsabilité qui s’applique, en cas d’incendie, aux seuls baux d’habitation.

4. L’intérêt de l’arrêt

L’apport explicite de l’arrêt réside dans le fait qu’il dit pour droit qu’un contrat de séjour n’est pas un contrat de bail. Mais il s’agit là d’une solution jurisprudentielle déjà adoptée par cette Chambre de la Cour de cassation dès 1998 (Cass., Civ. 3, 1er juillet 1998, Maison de retraite Fleury, n° 96-17515) ; c’est pourquoi il est permis d’affirmer qu’il ne s’agit là que d’une confirmation.

Mais au-delà, cette décision est intéressante à plus d’un titre par ses apports implicites mais nécessaires :

• elle est rendue postérieurement à la loi n° 2002-2 du 2 janvier 2002, ce qui par hypothèse n’était pas le cas de l’arrêt Maison de retraite Fleury. Partant, la solution qu’elle dégage doit être considérée comme actuelle au regard de l’état du droit ;
• elle reconnaît que la référence faite explicitement par les parties à l’article L. 311-4 du CASF dans les clauses du contrat contribue à sa qualification de contrat de séjour ;
• elle consacre le caractère principal des prestations d’accompagnement – fussent-elles facultatives – et la nature seulement accessoire des prestations de logement, faisant application du principe classique Accessorium sequitur principale (l’accessoire suit le régime juridique du principal) ;
• elle affirme l’indivisibilité des clauses du contrat de séjour et milite en faveur d’une prise en considération moniste des prestations sur lesquelles il porte.

Il est permis d’observer que cette analyse jurisprudentielle conforte la vision qui avait déjà été proposée à titre prospectif s’agissant de la qualification du contrat de séjour comme contrat d’entreprise ou de prestations de services. En effet, en distinguant comme elle le fait, parmi les prestations offertes, celles qui ont un caractère principal de celles qui ont une nature accessoire, la Cour de cassation fait application d’un standard d’interprétation des contrats spéciaux que certains observateurs avaient déjà suggéré de retenir (O. Poinsot, Le droit des personnes accueillies ou accompagnées, les usagers dans l’action sociale et médico-sociales, coll. Ouvrages généraux, LEH 2016, n° 357).

Enfin, il sera instructif de prêter attention aux développements futurs de l’arbitrage de ce litige car la Cour d’appel de renvoi sera sans doute invitée à se prononcer sur l’intéressante autant que complexe question de l’étendue de l’obligation de sécurité à la charge de l’organisme gestionnaire.

Concrètement, ces enseignements jurisprudentiels ont un intérêt tout à fait pratique. En effet, plus que jamais, la qualité de la rédaction du modèle de contrat de séjour utilisé par les établissements et services sociaux et médico-sociaux (ESSMS) apparaît comme un facteur déterminant de sécurisation juridique des relations nouées par les personnes accueillies ou accompagnées avec l’organisme gestionnaire. Et l’intégration, dans ce travail de rédaction, des standards du droit des obligations paraît plus que jamais utile.